La Résidence des Hauts de l’Hippodrome : réhabilitation d’un patrimoine moderne.

Le projet de réhabilitation de la Résidence des Hauts de l’Hippodrome vise une ambition double : redonner un souffle nouveau à cet ensemble architectural des années 70, tout en répondant aux enjeux contemporains de sobriété énergétique, de confort, et de préservation  de la biodiversité. 

Porté par DOMOFRANCE et confié à l’agence METROGRAM Architecture, ce chantier, lancé en 2019 et livré en 2026, se distingue par une approche globale, alliant requalification des logements et métamorphose des espaces extérieurs.

Il s’agit de la réhabilitation d’un ensemble de logements du parc social datant de 1976, et située à Eysines sur une parcelle de terrain de 5 ha, en bordure de rocade et de ligne de tramway. 

Etat des lieux avant travaux :

1/Les espaces extérieurs :

A l’échelle urbaine la résidence s’insère dans un contexte immédiat de quartier pavillonnaire. 

Son parc vaste et arboré permet une transition douce et réussie vers ce voisinage. Il permet également un isolement visuel et acoustique par rapport à la rocade qui borde la parcelle au sud, notamment du fait de l’existence d’une prairie arborées et d’une butte. 

D’un autre côté, un parc de stationnement dense et des aménagements viaires asphaltés étendus, marquent par leur présence excessive le paysage. 

Les voies de circulation constituent un maillage dense autour de la Résidence, dont le manque de hiérarchie et l’étalement altèrent l’appréhension du site. 

Les cheminements piétons de la Résidence décrivent des parcours fonctionnels qui laissent peu de place à une appropriation qualitative des espaces communs. Tous les cheminements, qu’ils mènent aux halls d’entrée, aux locaux poubelles ou vélo, présentent une même disparité de gabarits et de matériaux. Cette absence d’organisation nuit au repérage sur site pour les visiteurs et sa pratique pour les résidents.

 Autour des bâtiments, les sols sont fortement imperméabilisés dû à la proximité et à l’étalement des voiries et parking. Cette densité imperméable participe à la création d’îlots de chaleur, défavorables au confort des logements.

2/Le bâti :

La résidence  de 15 bâtiments répartis du R+2 au R+10 , comprend un total de 403 logements (du T1 au T5) ainsi que 6 locaux associatifs.

La résidence des Hauts de l’Hippodrome fut conçue en 1974 par l’architecte G. Prymersky, associé à P. Sirvin, J.P. Chevalier et F. Sacoun, et au bureau détude CERAC Ingénierie, pour le compte de la société d’Habitation à Loyers Modérés « La Gironde », ancien nom de Domofrance.

Sa construction fut semble-t-il réalisée en une seule phase entre 1970 et 1975.

Sa conception est originale et basée sur un principe modulaire et combinatoire. En effet le plan type principal des immeubles est structuré sur une quadruple orientation, parmi lesquelles trois sont à moitié occupée par un mur pignon aveugle. Par le jeux des profondeurs de façades, il est possible de juxtaposer les bâtiments au droit de leurs différents murs pignons. Cette structuration du plan type donne la possibilité à chaque immeuble d’être connecté à 3 autres bâtiments, permettant ainsi aux architectes de créer en plan masse une composition organique, sous forme de 2 groupes d’immeubles dont la richesse formelle est renforcer par la variation des hauteurs.

Concernant les logements, à l’exception des T1 et de certains T2, quel que soit leur taille ou leur position dans les bâtiments, ils sont tous composés à partir d’un noyau commun, articulé autour du balcon. En effet, on retrouve systématiquement, attenant à ce dernier, le séjour, la cuisine et une chambre. Ces trois pièces y ont accès chacune par une porte-fenêtre.

Le reste des pièces est structuré différemment d’un type d’appartement à l’autre. Les pièces de jours sont isolées des pièces de nuits par une circulation et/ou l’entrée. La salle de bain et le WC se trouvent dans la partie nuit.

Le projet :

Le projet de réhabilitation lancé par Domofrance en juillet 2019 comprend deux axes :

 1/ La réhabilitation thermique des 403 logements existants:

• Réhabilitation thermique et rénovation architecturale.

Domofrance visait pour la résidence des Hauts de l’Hippodrome, dans le cadre de sa réhabilitation, un objectif performanciel d’économie d’énergie de niveau BBC rénovation (2009), c’est-à-dire une baisse de consommation d’énergie primaire permettant après travaux une consommation inférieure à 72 kWh/m²/an pour les usages réglementaires : chauffage, ECS, éclairage et auxiliaires de ventilation et de chauffage. 

Ces objectifs ont pu être atteints notamment au travers des travaux d’isolation du bâti suivants :

- Isolation en terrasse – R = 4,5 m².K/W – (Travaux réalisés en dehors de la réhabilitation)

- Isolation des planchers bas donnant sur les locaux non chauffés (halls d’entrée, locaux vélos et poubelles) et sur l’extérieur avec isolant de résistance thermique  R = 3.0 m².K/W

- Isolation des planchers bas donnant sur vides‐sanitaires avec isolant de résistance thermique R = 3.0 m².K/W

- Isolation extérieure de toutes les façades des bâtiments avec isolant de résistance thermique R = 3,7 m².K/W

- Remplacement des menuiseries avec coefficient Uw = 1,3 W/m².K

‐ Mise en place de sas dans les halls d’entrée et remplacement des menuiseries des cages d’escalier

Par la réalisation de cet ensemble de prestations il a pu également être possible de travailler sur l’aspect du bâti, et concevoir une nouvelle image de la résidence. Tout en conservant les principales caractéristiques de cette architecture moderne (rythme des ouvertures, balcons obliques, etc…) l’architecte lui a insuffler des accents plus contemporains s’exprimant aux travers notamment du dessin des garde-corps, de l’adjonction de casquettes au-dessus des balcons des derniers étages, de la modification du profil des acrotères ou du jeux des couleurs de modénatures. Ces modifications subtiles actualisent et revalorisent l’ensemble de la résidence des Hauts de l’Hippodrome. 

• Rénovation des espaces communs (Hall, escaliers, paliers, Locaux vélos).

Ici l’objectif principal de l’architecte consiste à apporter un surplus de confort d’usage. 

Cela se joue premièrement, au travers du traitement acoustique des espaces. Réduire la réverbération du son, ainsi que les bruits de pas, en s’appuyant sur un ensemble de matériaux aux caractéristiques idoine (sols souple, plafonds acoustiques…). 

Ces aménagements confèrent une atmosphère feutrée permettant aux habitants de ce sentir déjà chez eux au sein de ces espaces communs.

Interviennent ensuite le jeux des matières et des couleurs : au sein de chaque hall un mur reliant les deux entrées est habillé entièrement d’un parement en pin rétifié. Le choix de matériaux naturel se retrouve également dans les plafonds de palier réalisé en fibres de bois agglomérées.

En ce qui concernent la couleur, le choix d’une même référence de gris, utilisée sur différents supports intérieurs ou extérieurs (Balcons, tableaux de fenêtre, candélabres, menuiseries, porte d’ascenseurs, etc…) permet d’organiser une cohérence globale du projet.

• Interventions dans les logements :

Les travaux dans les logements constituent la partie de la réhabilitation la plus attendue par les locataires mais également la principale difficultés opérationnelle du chantier. En effets, car il s’agit de réaliser en milieu occupé des travaux attendus comme le plus uniforme possible, dans des logements dont tous ont des caractéristiques particulières, du fait de leur évolution dans le temps, de la présence ou non d’amiante, ou de par la situation ou la disposition de leur occupants. 

Les opérations réalisées au sein des logements, sont : la réfection complète des salles de bains (remplacement des sanitaires, réfection complète des revêtement de sol, de mur et faïences.) , remplacement des menuiseries, réfection des colonnes d’eau potable, remplacement des bouches d’extraction de VMC.

2 / La requalification des espaces extérieurs  : un parc vivant et partagé.

La réhabilitation de la résidence des hauts de l’Hippodrome a également permis de repenser entièrement les espaces extérieurs .

Le parti pris paysager repose sur la création de trois écosystèmes complémentaires, chacun répondant à des enjeux spécifiques :

1. Le Parc Horticole : un poumon vert situé au cœur de la résidence entre les deux groupes de bâtiments, composé comme suit :
   • 70 arbres supplémentaires (frênes, chênes rouges, liquidambars) viennent densifier la canopée, limitant les îlots de chaleur et améliorant le confort thermique des logements.
   • Un jardin sensoriel, composé de massifs arbustifs odorants, colorés et tactiles, invite les résidents à une reconnexion avec la nature. 
   • Trois aires de jeux, éloignées des bâtiments pour préserver la tranquillité, offrent des espaces dédiés chacune à une tranche d’âge différente (3-6 ans, 6-12 ans, 10-14 ans), avec des équipements en métal durable.
2. La Prairie Conviviale : un espace de sociabilité intergénérationnelle Située au sud du site, cette vaste prairie se transforme en un lieu de vie collectif :
   • Boulodrome, tables de pique-nique, et espace de street workout (à partir de 16 ans) répondent aux attentes des adolescents et des familles.
   • La végétalisation est renforcée par des haies arbustives et des alignements d’arbres, créant une barrière naturelle contre les nuisances sonores de la rocade voisine.
3. Les Continuités Écologiques : reconquérir la biodiversité
   • Des bandes végétalisées de 4 mètres de large, plantées d’essences locales (sorbier, fusain, sureau), relient les poches de stationnement et servent de refuges à la faune.
   • Les stationnements sont repensés pour limiter l’imperméabilisation : dalles alvéolaires remplies de paillettes de bois, bordures bloquant les roues pour réduire l’empreinte au sol.

Une mobilité repensée pour les piétons.

L’un des défis majeurs du projet était de rééquilibrer l’espace en faveur des piétons. La solution ? Une voie unique de desserte (5 mètres de large), réservée aux secours, aux résidents, et aux services, libérant le reste de l’espace pour des cheminements piétons hiérarchisés :

Un trottoir périphérique continu (1,5 m de large) ceint le parc, tandis que des allées secondaires desservent les halls d’entrée et les locaux techniques.

240 potelets récupérés ou neufs sécurisent les abords, empêchant le stationnement sauvage.

Réemploi

Le projet se distingue par une approche du réemploi :

• Les enrobés existants sont découpés pour créer des allées piétonnes (1,5 m), limitant la démolition et les déchets.
• Le mobilier urbain (bancs, potelets…) est récupéré, restauré, et réinstallé sur site.
• Les locaux poubelles, conçus comme des « folies contemporaines », intègrent des gabions remplis de gravats de démolition.

Les chiffres du Projet:

• Surface concernée : 6 358 m² SDP / 5 774 m² SHAB.
• 62 % de pleine terre dans le projet final (contre 48 % initialement), grâce à la désimperméabilisassions de 6 875 m².
• 140 arbres plantés (70 dans le parc, 70 dédiés à la faune), pour un total de 315 sujets conservés ou ajoutés.
• Budget : 19.9 millions d’euros HT.

Autres Informations :

• Maîtrise d’ouvrage : DOMOFRANCE.
• Architecte mandataire : METROGRAM Architecture . Farouk Oudor Directeur de projet.
• Paysagiste concepteur : USAGES & Paysages (paysagisme) – Agnès Brugeron
• Bureaux d’études  Fluides/Thermique/Electricité: NRGYS 
• Bureaux d’études MOE Amiante:  Perier Ingénierie 
• Bureaux d’études VRD: AMB 
• Bureaux d’études Structures: Cube Ingénieurs
• Bureaux d’études  Economiste: Adatt